PROTEGIENDO TUS INVERSIONES: CÓMO LA CLÁUSULA AD CORPUS ASEGURA LA COMPRA DE BIENES FUTUROS

La cláusula ad corpus se refiere a la declaración de las partes de pagar un precio de venta por el cuerpo del inmueble independientemente de las medidas que este tenga. Sin embargo, ¿qué pasa cuando el inmueble es un bien futuro que no es perceptible al momento de firmar el contrato? ¿Cómo el vendedor inmobiliario puede proteger su contrato ante alguna variación en el metraje? A continuación, se precisarán algunos detalles:

Por: Angiela Aponte Villalta^[1]

Si bien, la cláusula ad corpus se encuentra establecida en el artículo 1577 del Código Civil[2], es necesario analizarlo desde la perspectiva del consumidor para evitar denuncias por afectación al principio de idoneidad regulado en el Código de Protección y Defensa del consumidor.

La cláusula ad corpus permite reconocer los márgenes de variación en la superficie de los inmuebles, que surge por la irregularidad de algunos terrenos que imposibilitan brindar un metraje preciso. Además, se debe tomar en cuenta que los márgenes de error son admisibles hasta ciertos porcentajes ya sea en terreno regular o irregular, según el Reglamento Nacional de Tasaciones[3].

Al respecto, la Sala Especializada en protección al consumidor en la Resolución N° 2816-2019/SPC-INDECOPI manifestó la validez que tenía la cláusula ad corpus, puesto que la pretensión de los denunciantes cuestionaba la validez de dicha cláusula considerándola abusiva y violatoria a los intereses económicos del consumidor. Sin embargo, en dicha cláusula del contrato se precisó un límite de diferencia de 5%, por lo cual, la Sala declaró infundada la denuncia en ese extremo[4].

Por ello, aun cuando el artículo 1577 del Código Civil excepcionalmente, permita la modificación del precio si la variación de la superficie supera el 10 %, en la práctica este porcentaje de variación no va acorde a los instrumentos que se pueden utilizar en la actualidad para evitar diferencias significativas en la medición, por lo que es importante que las Constructoras e Inmobiliarias precisen en sus contratos un límite de variación de diferencia menor a este porcentaje para así evitar posibles disputas y sobre todo sea más realista, debido a que el sustento factico de dicha cláusula recae en los bienes existentes al momento de celebrar el contrato, sin embargo, en los contratos de compraventa de bien futuro no es posible ya que este no existe en el momento de la celebración[5], además el precio que se paga por la compra de un inmueble a futuro no es el mismo que uno ya construido.

Se recomienda también que el vendedor inmobiliario respete el contenido de la cláusula ad corpus, caso contrario podría incurrir en infracción al deber de idoneidad si se demuestra que el inmueble fue recibido con una diferencia superior a la variación que él mismo precisa en dicha cláusula, a pesar de que se indique que la venta es realizada ad corpus.

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[1]Integrante del área corporativa de Lead Legal, con especialidad en Derecho Civil Patrimonial        

[2] Código Civil

Artículo 1577.- Compraventa Ad Corpus

[3] Reglamento Nacional de Tasaciones. Resolución Ministerial N°126-2007-Vivienda. https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/26793/RM_2007_126.pdf?v=1530748897

[4] La venta ad corpus en los contratos de compraventa inmobiliaria con consumidores. https://repositorio.ulima.edu.pe/handle/20.500.12724/11892

[5] Vásquez Rebaza, W. (2016). “La cláusula ad corpus en la compraventa inmobiliaria”, en: Gaceta Civil & Procesal Civil, N° 35, mayo, pp. 61-89.