LOS VICIOS OCULTOS EN UN INMUEBLE Y QUÉ RECOMENDACIONES DEBEN SEGUIR LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS

Por: Angiela Aponte Villalta^[1]

En el sector inmobiliario los vicios ocultos se refieren a los defectos presentados únicamente en un inmueble, que no pueden ser detectados al momento de su entrega. Al respecto, el artículo 1503 del Código Civil establece que: “El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.”

Sobre esto, la Corte Suprema ha establecido en la Casación N°1284-2006-Lima, los requisitos para que se considere un vicio oculto: 

a) No debe ser apreciable por el comprador en el momento de la entrega del bien.

b) Debe ser relevante, que no permita ser útil para su fin.

c) Debe ser anterior o contemporáneo a la transferencia. 

Ejemplos de vicios ocultos: 

a) Por filtraciones de agua: incorrecta impermeabilización de la vivienda o tuberías en mal estado.

b) Por cimentación: como resultado de una construcción de origen defectuosa o empleo de materiales de construcción de mala calidad.

c) Eléctricos: sistema eléctrico antiguo o de mala calidad. 

¿Qué acciones se pueden interponer? 

a) Acción Resolutoria: destinada a resolver el contrato, para lo cual se aplicarán las penalidades establecidas por la resolución contractual, sin perjuicio de las acciones resarcitorias, de ser el caso.

b) Acción Estimatoria: destinada a la disminución en el pago del bien por los defectos presentados. Este mecanismo es una excelente solución si los vicios no comprometen la integridad del bien.

El artículo 1514° del Código Civil establece que el plazo de caducidad de ambas acciones es de tres meses si son bienes muebles y, de 6 meses si son bienes inmuebles.

Recomendaciones para tomar en cuenta por parte de las Constructoras o Inmobiliarias o agentes inmobiliarios:

a) Realizar una evaluación del terreno, del diseño de la estructura, y considerar la resistencia del suelo para identificar y prevenir posibles vicios ocultos

b) Utilizar materiales de construcción de alta calidad y de proveedores confiables.

c) Implementar un sistema de supervisión y control de calidad riguroso durante todas las etapas del proceso de construcción.

d) Ofrecer garantías adecuadas y contar con seguros de responsabilidad civil, en caso surjan problemas relacionados con vicios ocultos.

e) Mantener una documentación detallada de todo el proceso de construcción para demostrar que se han tomado todas las precauciones necesarias.

f) Mantener una comunicación transparente con los compradores de los inmuebles sobre cualquier aspecto relevante relacionado con la construcción, los acabados o componentes del inmueble.

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^[1]Integrante del área corporativa de Lead Legal, con especialidad en Derecho Civil Patrimonial. Contacto corporativo@leadasesoria.com