CÓMO EVITAR LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL GERENTE GENERAL EN LA CONTRATACION INMOBILIARIA

CÓMO EVITAR LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL GERENTE GENERAL EN LA CONTRATACION INMOBILIARIA

Recientemente INDECOPI ha emitido una resolución crucial (Nro. 0743-2024/SPC-INDECOPI) que redefine la responsabilidad de los gerentes generales frente a los consumidores finales. Este cambio afecta directamente la forma en que gestionan sus proyectos y cómo responden ante reclamos y quejas. En este artículo, compartimos más detalle sobre las implicaciones de esta resolución, qué significa para las operaciones diarias y cómo pueden adaptarse para evitar sanciones y proteger la reputación empresarial.

Por: Francisco Salas Córdova [1]

El pasado 13 de marzo de 2024, la Sala Especializada en Protección al Consumidor del Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual (en adelante el INDECOPI) emitió la resolución Nro. 0743-2024/SPC-INDECOPI, en donde estableció un lineamiento de suma importancia respecto a la responsabilidad que asumen los gerentes generales de las empresas del sector inmobiliario frente a los consumidores finales dentro de la relación contractual de sus proyectos inmobiliarios.

Las empresas del sector inmobiliario están obligadas al deber general de idoneidad, el cual debe entenderse como la correlación entre lo prometido por el constructor (planos de ubicación y localización, planos de distribución, planos de independización, acabados, títulos habilitantes, entre otra información que motivó a contratar al ofertante) y lo que el consumidor realmente recibe. Lo anteriormente descrito podría resumirse en el deber de edificar una unidad inmobiliaria futura con las características ofrecidas; no obstante, en los casos que no se perfeccione el objeto del contrato, deberán evaluarse los motivos que dieron origen a dicho suceso, sobre todo cuando dentro de lo pactado existe la obligación del promotor inmobiliario de reintegrar el monto dado por concepto de inicial.

En ese sentido, INDECOPI analizó si el gerente general de la empresa denunciada actuó con dolo o culpa inexcusable por la falta de devolución de dinero, pues el artículo 111 del Código de Protección y Defensa del Consumidor establece de manera excepcional, y atendiendo a la gravedad y naturaleza de la infracción, que las personas que ejerzan la dirección, administración o representación del proveedor son responsables solidarios en cuanto participen con dolo o culpa inexcusable en el planeamiento, realización o ejecución de la infracción administrativa.

En otras palabras, si se actuase de manera intencional en causar perjuicio al consumidor (dolo), o en el desarrollo del proyecto inmobiliario no se tomara la debida diligencia en cualquier etapa del proyecto (permisos, construcción, recepción de obras e independización).

Aunado a ello, INDECOPI considera que, al ser una afectación tan relevante en el mercado, dado que la búsqueda de una propiedad es una necesidad básica y fundamental, es necesario imponer sanciones a las personas naturales que se vean implicadas en una conducta infractora. Por lo tanto, en el fundamento 54 de la resolución citada en el primer párrafo, se plasma la decisión de modificar el criterio de evaluación de la participación del gerente general para los casos de infracciones en materia de servicios inmobiliarios, siempre y cuando de manera previa se haya determinado la responsabilidad de la persona jurídica a la cual representa.

Bajo esa línea de ideas, el gerente general, al ostentar amplias facultades (salvo distribución contraria en el estatuto), para celebrar y ejecutar los actos y contratos que correspondan al objeto social de toda empresa inmobiliaria, es quien asume también la responsabilidad directa por la falta de idoneidad en el servicio inmobiliario. Por lo tanto, resulta necesario fomentar una cultura de prevención y buenas prácticas comerciales hacia los consumidores, para evitar la responsabilidad patrimonial del gerente general.

Finalmente, el libro de reclamaciones es una forma de poder conocer a tiempo los reclamos o quejas que pueden tener los usuarios del sector inmobiliario. Por ello, es de vital importancia atender dichos reclamos dentro de los plazos establecidos por ley, brindando soluciones oportunas que podrían evitar la formalización de denuncias ante INDECOPI.

Ante esta situación, recomendamos lo siguiente:

  • Toda modificación en el proyecto constructivo que pueda afectar la expectativa del consumidor final debe contar con su aprobación y/o conocimiento de aceptación a dichas modificaciones.
  • Previamente a comenzar con la oferta de las unidades inmobiliarias futuras, corresponde elaborar un due diligence contractual y societario, para determinar las posibles contingencias que podrían ser materia de denuncia ante INDECOPI.
  • Optimizar la distribución de facultades de los representantes de la sociedad.
  • Atender de manera oportuna y resolutiva los reclamos de los consumidores para evitar el inicio de una denuncia.

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[1]Asociado del Área Inmobiliaria y Contractual del estudio Tuesta & Sedano, Abogados

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